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買取店に相談

売却借地権の売却は地主の許可が必ず必要です。また借地権の買い取りの優先順位は地主が一番上です。借地権の売却を考えた際に気になるのが土地の上に建っている建物ではないでしょうか。借地権を売却する際は借地権と一緒に建物を買い取ってもらうか、建物を全て取り壊した状態で更地にして借地権を買い取ってもらう方法があります。

この他にも借地権の相場が気になるという人も多いのではないでしょうか。借地権の売却の際に目安となる相場は存在しません。というのも借地権の売却を行う際には必ず地主の許可が必要になります。許可がなければ売却することができないことから状況に応じた価格が算出されます。大まかな借地権の売却金額の計算方法としては、 借地権売却金額=自用地としての評価額-(自用地としての評価額×借地権割合)となります。

借地権の売却の優先順位は地主が一番上に来ますが、地主が買い取りをしない場合は承諾をもらうことができれば第三者に売却することができます

不動産会社によっては借地権を専門で買い取っているところもあり、底地取扱店といわれています。底地取扱店に依頼することで地主との交渉から売却までの依頼することができ、スムーズに借地権の売却をすることができます。

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売却できるのか

借地権や底地の価値は別問題として、借地権の売却は可能です。方法としては第三者への売却、地主への売却、等価交換後の売却の3つがあります。

第三者へ売却をする場合は、地主に承諾申請を送り承諾が取れれば、承諾料を支払います。承諾申請には譲渡の承諾、建物の建て替えの承諾、抵当権設定の承諾、借地契約の条件のすり合わせなどが含まれており、承諾料の支払いが終われば、第三者へ売却をすることができます。売却をする際の承諾料は借地権価格の10%程度です。

業者建物が老朽化し、第三者への売却が難しい場合は地主に借地権を買い取ってもらうという選択もあります。地主との関係が良好なことが前提になりますが、借地権をスムーズに買い取ってもらうことができる方法です。地主側が借地権や底地などの知識を持っていることも多いので、底地取扱店などの業者に間に入ってもらうことでスムーズに売却することができます。

そして等価交換後の売却は、借地権の一部と地主の持つ底地の一部を交換します。こうすることでそれぞれが土地の所有者になることができ、所有権を持った土地を第三者に売却することができるので、土地の価値を高めることができます。借地権や底地は単独で売却をすると価値が下がってしまうことから、等価交換後の売却にすることでより高い価格で土地を売却することができます。

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借地権の価値

不動産業界では底地と借地権の価格は、コーヒーカップとソーサーに例えられます。コーヒーカップが借地権で、ソーサーが底地です。どちらか片方では価値がつきにくく、2つ揃って価値のあるものとなります。

計算例えば、借地権60%、底地40%の1000万円の土地を売却する場合は借地権の価値は400万円程度となり、底地だけの場合は100万円ほどになってしまいます。別々に売却すると本来の価値の半分以下になってしまうことも多く、単独売買はおすすめできません

というのも借地権は借りている土地の上に建物を建て、建物を自己所有にすることができる強い権利を持つものです。ですがやはり土地を完全に所有しているわけではないことから、譲渡や売却、増改築などの際は地主の承諾や承諾料の支払いが必要になってしまいます。土地を借り続けるための地代の他にも更新料や承諾料などの金銭的なコストが継続的に発生してしまいます

また底地の価値に関しても買い手からすると底地を購入することができても借地人が契約を解除しない限りは購入した土地を自由に使用することはできませんし、借地権を買い取らない限りは建物を建てて利用することができません。借地権よりも底地の方がより安くなるのはこのような理由があるからです。

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借地権の仕組み

家住宅購入を考えている人が時折目にするのが借地権つきという住宅です。借地権は名前の通り、土地を借りる権利のことですが、土地の上に建てた建物は自己所有になり自分名義で登記をすることができます。所有権付きの土地と同じ価格であれば借地権付きの方がより広く、便利な立地となっている傾向にあります。土地を所有しているわけではないので、都市計画税などもかかりません。土地を借りて使用することができる権利が借地権であり、借りる側が所有するものです。

借地権は大きく4種類にわけることができます。まず物件としてわけられるのが地上権です。物件に対する権利なので非常に強い権利を持っています。次に債権として旧法賃借権、新賃借権、そして定期賃借権の3つがあります。旧法賃借権と新法賃借権は平成4年の8月1日を境に法律が改正されたものなので、旧法賃借権=新法賃借権となります。定期賃借権は、旧法賃借権や新法賃借権とは違い、法定更新がありません。旧法賃借権では借り主は法定更新があることで土地をずっと使い続けることができますが、定期賃借権では契約期間が満了になると確定的に終了し、土地を地主に返還しなければなりません。土地を返還する際は建物の所有者はその建物を撤去して更地にして明け渡す必要があります。

ここまでは借地権や借地権の種類についてです。借地権を所有している借り主の中には、借地権を第三者に売却しようと検討している人もいるのではないでしょうか。そこでここでは借地権の買い取りに関して紹介させていただきます。